En plein essor depuis quelques années à Lomé et en proie à une spéculation sans précédent, le secteur du logement finit par faire plus de mal que de bien aux Togolais. Face non seulement au diktat des propriétaires de maisons, mais aussi à l’escroquerie des promoteurs immobiliers communément appelés démarcheurs, les locataires ne savent plus où donner la tête. Cautions ou avances à couper le souffle, loyers extrêmement élevés, démarchages bidons et plein d’escroquerie, voilà la situation insoutenable à laquelle ils sont soumis. En somme, le logement est devenu un secteur où démarcheurs et propriétaires se font de l’argent dans le dos de pauvres citoyens togolais sur fond de chantage, de spéculation et d’arnaque. Pourtant, ces derniers ne cherchent qu’un toit où dormir.
Sur une population nationale estimée en 2010 à plus de 6 millions d’âmes, Lomé, la capitale du Togo, compte à lui seul près de 2 millions. Devenu le principal pôle d’attraction, avec 60% de la population urbaine, la surpopulation de la capitale pose inévitablement d’énormes problèmes dont celui du logement. Les enquêtes ont révélé que la demande en matière de logement dépasse largement les capacités d’offres de la ville. Résultat, l’on assiste à une hausse anarchique des prix des loyers d’habitation qui sont fixés arbitrairement en violation du décret 61-121 du 12 décembre 1961 portant réglementation des loyers des locaux d’habitation.
Des propriétaires sans scrupule
« J’ai débarqué à Lomé en provenance d’Atakpamé où je suis né. J’ai été affecté sur la capitale pour occuper un poste d’enseignant. A cette époque je n’ai eu aucune difficulté pour la location d’une chambre. J’ai loué ma chambre-salon bien espacée à 2.000 FCFA le mois et je n’ai donné que trois mois d’avance », témoigne Jean Akolo, un enseignant à la retraite venu à Lomé depuis 1976.
D’après ce dernier, aucun problème ne se posait en ce moment dans la capitale en ce qui concerne la location. Il suffisait d’avoir un peu d’argent pour avoir une chambre.
« La pièce étaient louées à 1.000 Fcfa et même à 500 FCFA par mois. Je me souviens même qu’un de mes proches parents en avait trouvé à Nyékonakpoè à 300 Fcfa par mois », indique M. Akolo. Et d’ajouter que parfois, point n’est besoin de payer la caution dans la mesure où certains propriétaires n’en demandaient même pas.
« En ce moment les avances ou cautions importaient peu. La majorité des propriétaires de maison ne trouvaient pas la nécessité d’en demander ; l’essentiel pour eux, c’est d’avoir des locataires dans leur maison et de ramasser leur loyer à la fin du mois », laisse-t-il entendre.
Même si, d’après cet enseignant à la retraite, les loyers ont connu une légère augmentation au fil du temps, surtout dans les années 90, ils n’ont jamais été aussi élevés que ces dernières années. Aujourd’hui, finis les moments où les chambres étaient louées à moindre coût. Pour en trouver, il faut dépenser une bonne fortune car, non seulement les loyers ont plus que triplé voire quadruplé, mais également les frais de cautions ont été exagérément gonflés.
Les exemples sont légions. Une enquête effectuée auprès de certains agents immobiliers a permis de se rendre compte qu’à Lomé et dans ses banlieues, il est de plus en plus rare de trouver une pièce à 5.000 FCFA par mois quelle que soit la qualité de la maison. Le prix d’une telle chambre varie plutôt entre 6.000 et 12.000 FCFA voire 15.000 FCFA selon qu’elle dispose ou non d’une cuisine, d’un WC et d’une douche internes ou externes.
En ce qui concerne les chambres-salons, si on peut en trouver dans un passé récent à 8.000 FCFA par mois, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Leur prix se situe de nos jours dans la fourchette de 12.000 à 30.000 voir 35.000 FCFA selon qu’elles soient équipées ou non, comme dans le premier cas, d’une cuisine, d’un WC et d’une douche internes ou externes.
Quant aux deux chambre-salons, n’espérer pas beaucoup en trouver à moins de 20.000 FCFA. Pour en avoir, il faut avoir la chance de trouver un emploi dont le salaire pourra vous permettre de payer entre 25.000 et 50.000 ou 60.000 FCFA par mois selon que vous ayez choisi ou non de l’avoir avec cuisine, WC et douche internes ou externes. Tout dépend de vos moyens.
Toutefois, il ne suffit pas d’être en mesure de payer le loyer pour intégrer la chambre ; il faut avant tout réunir la caution ou l’avance pour l’avoir. Mais, les frais fixés par les propriétaires pour ces avances suffisent à donner le tournis au Togolais moyen. Aucune réglementation ne régissant le secteur, ces avances, selon les enquêtes effectuées auprès des démarcheurs, peuvent varier entre un an et un an et demie voire deux ans. Tout dépend de l’humeur, des caprices et des ambitions du propriétaire. La situation financière du locataire importe peu.
En s’amusant à faire de petits calculs, on se rend compte que quelqu’un qui veut louer une pièce se verra dans l’obligation de réunir entre 72.000 et 144.000 FCFA rien que pour les avances. Celui qui préfère une chambre-salon doit réunir entre 144.000 et 420.000 FCFA. Celui qui a une famille plus nombreuse et doit vivre dans une « deux chambres-salon » se verra dans l’obligation de donner entre 300.000 et 720.000 FCFA. Encore faut-il que le propriétaire accepte de prendre seulement un an d’avance. Sinon, le locataire doit en donner plus. Quand on sait que le revenu du Togolais est très faible et que le SMIG atteint à peine 35.000 FCFA, il y a de quoi s’inquiéter.
La situation est d’autant plus alarmante que malgré la cherté des loyers et des avances, certains propriétaires ne respectent aucune norme sanitaire. Ils louent leurs maisons à des familles avec un cadre de vie à peine acceptable. Promiscuité insoutenable et inadmissible, conditions hygiéniques scandaleuses surtout pour les petits loyers, des bâtiments sans aération comme si on veut y élever des animaux, chaque espace est exploité au centimètre carré près, pour rentabiliser. Le logement n’est plus un lieu de confort, mais un simple dortoir.
Le principal argument qu’utilisent les propriétaires de maison pour justifier la flambée du loyer et des frais de caution est la cherté du ciment et des autres matériaux de constructions. Selon ces derniers, les matériaux de construction coûtant chaque jour un peu plus, plus personne ne peut se permettre de louer les chambres ou les maisons à vil prix, comme ce fut le cas dans le passé.
« Pour construire une maison, il faut utiliser des millions de Fcfa surtout que le moindre matériel coûte les yeux de la tête en ces moments. Nous sommes donc dans l’obligation, pour pouvoir entrer en possession des fonds que nous avons investis, de fixer le loyer à un montant que nous trouvons raisonnable mais que les locataires trouvent exagéré. Nous n’avons pas le choix », affirme le propriétaire d’une maison à Adidogomé, banlieue nord-ouest de Lomé.
Mais, les agents immobiliers ne sont pas forcément du même avis. Pour eux, les causes de ce phénomène se situent sur un autre terrain. Selon leurs déclarations, la situation s’explique plutôt par l’arrivée massive d’étrangers, notamment des Ibo (communauté nigériane) dans notre pays ces derniers temps. Ayant beaucoup d’argent, ces derniers sont prêts à dépenser des sommes, même les plus folles, pour se trouver un logement.
« C’est ce qui a poussé les propriétaires à augmenter les enchères. Ils ont du coup commencer à faire flamber les loyers et les avances parce qu’ils savent qu’aussi élevé que soit le prix, il y aura un candidat pour prendre leurs chambres ou leurs maisons. De préférence un étranger puisqu’ils sont conscients du fait que les Togolais n’ont pas les mêmes moyens », explique Arsène, propriétaire de l’agence immobilière ‘’ Dieu seul suffit’’. Pour lui, même si l’argument de cherté des matériaux utilisé par les propriétaires semble logique, il n’en demeure pas moins qu’une maison n’est pas une denrée périssable. Et donc ils auront tôt ou tard à récupérer les sommes investies dans la construction, même s’ils fixent des loyers raisonnables.
Des démarcheurs corrompus et escrocs
Les agents immobiliers ont une part de responsabilité dans la situation qu’endurent les locataires. Et pour cause, la plupart du temps, ils sont de ceux qui les malmènent le plus. Combien de locataires ne se sont pas déjà plaints du fait d’avoir été trompés, escroqués ou volés par un démarcheur ? Intermédiaires entre ceux qui sont à la recherche de logements et ceux qui en sont les propriétaires, ils tirent les ficelles du jeu. Quand ils trouvent l’occasion, ils n’hésitent pas à faire monter les enchères en jouant sur l’urgence qu’affichent certains candidats au logement. Oubliant que ces derniers ne sont que de pauvres citoyens qui veulent juste trouver un toit où dormir. Il leur arrive même d’inciter les propriétaires à augmenter les prix de leurs loyers, au regard de l’urgence manifestée par leur client. Les plus malhonnêtes font miroiter de beaux appartements dont les conditions de location sont des plus incitatives, mais présentent après des maisons minables, quitte à faire payer à leur ‘’victime’’ plusieurs fois la course avant de se décider finalement à satisfaire son exigence. En plus des frais de visite du démarcheur qui est de 2.000 Fcfa, le déplacement est à la charge du client et quand le logement est acquis, ils vous demandent de leur verser un mois de loyer. Autrement dit, si le locataire doit payer 50.000 Fcfa par mois pour la chambre que lui a trouvé le démarcheur, il se verra dans l’obligation de verser cette même somme à ce dernier pour service rendu. Une méthode que dénoncent de nombreux locataires qui estiment qu’il appartient plutôt aux propriétaires de payer le démarchage dans la mesure où ce sont eux qui chargent les démarcheurs de leur trouver des locataires.
Des approches de solutions ?
Face à la situation, le gouvernement a longtemps laissé le désordre se dérouler. Mais depuis quelques temps, il semble prendre la mesure de la chose et veut désormais réglementer les dispositions relatives aux loyers d’habitations. C’est en tout cas ce qui semble se dégager de la réunion qu’a tenu les 5 et 6 décembre 2011 les différents acteurs impliqués dans les rapports entre bailleurs et preneurs de locaux. Ces derniers se sont réunis à Lomé pour un atelier de validation du rapport d’enquête et de l’avant projet du décret relatif aux loyers. « Avec la montée exagérée du prix des loyers, la caution de plusieurs mois réclamée par les propriétaires, il devient impérieux de revoir les clauses des contrats de bail. Voilà ce qui justifie notre rencontre », a déclaré le ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat, Komlan Nunyabu.
Les assises ont permis aux participants de passer au peigne fin les conclusions et recommandations du rapport d’enquête sur le logement au Togo afin d’améliorer l’avant projet du décret.
Par ailleurs, le gouvernement a adopté en juillet 2009 une politique nationale de logement. Cette politique devrait permettre de construire 2.500 logements sociaux par an sur le quinquennat 2009-2013, pour un financement estimé à 19,9 milliards de francs Cfa. A défaut de la mise en œuvre intégrale de ce programme, et surtout face au coût élevé des loyers et à la forte demande dans les milieux urbains, il a été décidé de doter Lomé, la capitale, de la construction d’une première tranche de 1.000 logements à coûts modérés destinés à la population à faibles revenus. Mais, jusqu’alors, de sources proches des autorités, le projet tarde à se concrétiser du fait de manque de réserves foncières conséquentes.
Toutefois, face au désordre ambiant et au laisser aller auquel se livrent propriétaires et démarcheurs, il s’avère indispensable de prendre rapidement les mesures idoines pour réglementer le secteur du logement au Togo. D’où la nécessité de faire en sorte que les dossiers y afférents ne dorment plus dans les tiroirs du ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat.
Rodolph TOMEGAH